Avocat, bail d'habitation à Valenciennes, Saint-Amand-les-Eaux

La location des locaux à usage d'habitation principale ou à usage « mixte », ou les locaux permettant une exploitation professionnelle, est régie par la Loi du 6 juillet 1989.

Cette Loi est d'ordre public de sorte que les parties ne peuvent y déroger conventionnellement.

La loi du 6 juillet 1989 contient des dispositions impératives qui devront êtres respectées à peine de nullité de la convention.

Cette loi réglemente également les obligations des parties pendant l'exécution du bail.

1. Quelles sont les règles à respecter lors de la conclusion du bail ?

Préalablement à la prise en possession des lieux, le contrat de bail doit être conclu par écrit.

Cependant, il se peut également que le bail se forme également à titre verbal. Même en l'absence d'écrit, à supposer que la volonté de donner à bail soit démontrée, les parties seront tenues aux mêmes obligations.

Lors de la conclusion du bail, différents documents devront être remis au locataire par le bailleur.

2. A quoi sert l'état des lieux ?

Il faudra être vigilent à la rédaction d'un état des lieux lors de la prise de possession des lieux par le locataire.

Rédiger un état des lieux d'entrée n'est pas une étape obligatoire mais permettra d'éviter certaines dérives des locataires et des bailleurs lors de la reprise des lieux.

L'état des lieux permettra notamment de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie afin de pouvoir faire les comptes entre les parties et déterminer si le locataire est tenu au titre de dégradations locatives qui pourront alors s'imputer sur le montant du dépôt de garantie qui doit être versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.

Ce document sera donc très important pour votre avocat spécialisé en bail d'habitation.

3. A quoi sert le dépôt de garantie ?

Il est important de savoir que le montant du dépôt de garantie a été ramené de deux mois de loyers à un mois de loyer hors charges locatives.

Ce dépôt de garantie pourra également s'imputer sur le montant de la dette de loyer en cas d'impayés.

Il sert principalement à garantir les dégradations qui pourraient être commises par le locataire.

Lors de la reprise des lieux par le bailleur, et après l'établissement d'un état des lieux de sortie, le bailleur sera tenu d'établir les comptes entre les parties et de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois suivant la remise des clés.

A défaut de restitution volontaire du dépôt de garantie, l'ancien locataire pourra soit mettre en demeure le bailleur de restituer les sommes dues.

A défaut d'exécution volontaire, le locataire pourra saisir la juridiction de proximité afin de solliciter la condamnation du bailleur à lui restituer le montant du dépôt de garantie.

L'intervention de votre avocate spécialisée en bail d'habitation est souvent utile afin d'éviter les abus des bailleurs qui tenteraient de ne pas restituer la « caution » en invoquant de prétendues dégradations locatives.

En effet, à ce stade, il convient de rappeler que toutes les dégradations locatives ne pourront pas être imputées au locataire notamment lorsqu'un état d'usage normal pourra être constaté.

De plus, le bailleur ne pourra imputer le coût des réparations au locataire que si celles-ci sont réellement justifiées. A ce titre, un simple devis ne suffira pas.

Le rôle de votre avocat à Valenciennes et Saint-Amand-les-Eaux, Maître Marieke BUVAT, sera d'établir le compte le plus juste possible.

4. Le bailleur peut il exiger d'autres garanties ?

Le bailleur exigera également l'attestation d'assurance contre les risques locatifs qui est obligatoire.

Il pourra encore exigé que le paiement des loyers soit garanti par un acte de cautionnement.

Dans cette hypothèse, un tiers au contrat s'engagera à régler lui-même les loyers impayés pour le compte du locataire. Il disposera par la suite d'une action à l'encontre du locataire pour récupérer les sommes avancées.

Afin que le locataire soit parfaitement informé de l'état du logement loué, les dispositions légales obligent le bailleur à annexer au bail un ensemble de diagnostics communément appelé dossier de diagnostic technique qui comprendra le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb ainsi que l'état des risques naturels et technologiques.

5. Le bailleur est-il tenu à des obligations ?

Durant l'exécution du bail, le bailleur et le preneur seront également tenus à des obligations.

Le bailleur devra délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation.

Le Bailleur aura encore l'obligation de réaliser les grosses réparations.

Parmi les grosses réparations, l'on peut citer les travaux d'électricité et les travaux de toitures ou encore la rénovation des peintures si celles ci sont vétustes.

6. Quelles sont les obligations du locataire ?

En contrepartie de ces obligations, le locataire est également tenu de respecter des obligations.

Son obligation principale reste liée au paiement à bonne date des échéances de loyer et des charges locatives.

Dans l'hypothèse où le locataire ne respecterait pas cette obligation principale, le bailleur pourra alors engager à son encontre une procédure en vue de son expulsion.

L'insertion dans le bail d'une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non paiement du loyer et après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit facilite grandement les procédures d'expulsion.

Là encore, l'intervention de votre avocate spécialisée en bail d'habitation sera primordiale afin d'être certain que la procédure d'expulsion soit menée à bien et à son terme.

Au delà du paiement du loyer, le locataire sera tenu d'user paisiblement les lieux loués.

Il sera alors tenu de respecter l'usage du bien qui lui a été loué et devra répondre des troubles au voisinage qu'il pourrait engendrer de son fait ou du fait d'un tiers.

Le Locataire devra aussi entretenir les lieux. A ce titre, il devra notamment s'assurer de l'entretien régulier des éléments d'équipement tels que la chaudière ou le cumulus.

Il ne pourra réaliser de lourdes transformations dans le logement sans autorisation préalable du bailleur.

Il sera toujours préférable d'obtenir un accord écrit afin d'éviter toute contestation ultérieure.

Dans l'hypothèse où le locataire ne solliciterait pas l'accord du bailleur avant de réaliser ces travaux importants, il s'expose à devoir remettre en état les lieux lors de la sortie des lieux mais s'exposera aussi à ce que les installations soient conservées par le bailleur sans que le locataire ne puisse exiger le paiement d'une indemnité quel qu'elle soit.

Par contre, les aménagements liés à la décoration du logement ne supposeront pas l'accord préalable du bailleur mais là encore le locataire ne pourra exiger une indemnité à la sortie dans l'hypothèse où il rendrait les lieux dans un meilleur état.

Afin de faciliter les rapports entre les bailleurs et les preneurs, la loi du 6 juillet 1989 détermine une liste des réparations à la charge du preneur et du bailleur.

Ainsi, il est prévu que le locataire se charge de l'entretien et des réparations courantes, dont la liste est fixée par le Décret du 26 août 1987.

A ce titre, le locataire pourra être tenu de remettre en état le sol si celui est détérioré par des tâches ou des trous, de réparer les fenêtres cassées, de remplacer les ampoules défectueuses, d'entretenir les joints de baignoires et de douche...

En ce qui concerne le loyer, le bailleur pourra réviser le montant du loyer annuellement à la date convenue dans le bail qui est en général la date d'anniversaire de prise de possession des lieux en fonction d'un indice publié chaque année.

Le locataire sera également tenu de supporter la taxe sur les ordures ménagères qui est considérée comme étant une charge dite récupérable.

7. Quelles sont les règles à respecter en cas du rupture du contrat de bail ?

Alors que locataire pourra mettre un terme au bail à tout moment en respectant un préavis de trois mois ou d'un mois en cas de circonstances particulières comme la perte d'emploi ou encore la mutation professionnelles, la perception du RSA ou un déménagement imposé par l'état de santé du locataire âgé de 60 ans, les possibilités de résiliation du bail à l'initiative du bailleur sont limitées et très encadrées par la loi.

Ainsi, le bailleur ne pourra donner congé qu'à l'issue de chaque période triennale en respectant un délai de prévenance de 6 mois et pour des raisons strictement limitatives comme la vente du logement ou la reprise de celui-ci à son profit.

Les preneurs devront faire attention aux modalités de résiliation du bail qu'il est préférable d'adresser au bailleur par lettre recommandée.

De plus, les effets du congé peuvent varier selon les modalités d'occupation du logement.

Ainsi, le congé donné par le Colocataire ne produit ses effets qu'à son égard et son colocataire restera tenu à l'égard du bailleur.

Les locataires mariés doivent donner congé ensemble au Bailleur.

Le Locataire vivant en concubinage qui ne serait pas preneur au bail ne pourra donner congé au lieu et place du titulaire du bail.

Seul le signataire du bail dispose du droit de résilier le bail et le congé régulièrement délivré sera alors opposable au concubin qui serait alors considéré comme un occupant sans droit ni titre dans l'hypothèse où il se maintenait dans les lieux.

Enfin, la loi permet de mettre fin au bail avant le terme prévu en cas de non-respect des obligations du bailleur ou du locataire.

Comme rappelé précédemment, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail permet au bailleur de solliciter en justice la résiliation du bail dans l'hypothèse où le locataire ne respecterait pas ses obligations comme le paiement du loyer, ou encore s'assurer contre les risques locatifs.

La simple constatation par le juge du non paiement du loyer ou de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs entrainera automatiquement la résiliation du bail.

Mais le locataire ou le bailleur pourront également demander en justice la résiliation du bail lorsque le bailleur ou le locataire auraient commis des manquements graves justifiant la résiliation du bail.

8. Comment se déroule la procédure d'expulsion ?

La procédure la plus courante reste néanmoins celle liée au non paiement des loyers.

La procédure est stricte et l'assistance de l'avocat permettra d'éviter les écueils.

En effet, avant toute procédure judiciaire, le bailleur est tenu de faire délivrer par un huissier un commandement de payer.

A compter de la délivrance du congé, le locataire disposera d'un délai de deux mois pour s'acquitter de sa dette.

Si le locataire règle l'intégralité de sa dette dans le délai de deux mois, le commandement de payer sera non avenu et la procédure d'expulsion ne pourra pas être enclenchée.

En cas de non paiement de l'intégralité des loyers dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, le bailleur devra lancer la procédure d'expulsion en assignant locataire devant le Tribunal d'Instance afin d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Il sera possible pour le locataire de solliciter des délais de paiement afin d'éviter que soit constaté la résiliation du bail.

Cette demande reste à l'appréciation du juge et le locataire devra pouvoir s'acquitter de sa dette dans un délai de 24 mois au maximum.

Il devra en outre continuer de payer le loyer courant.

Dans l'hypothèse où le locataire ne respecterait une échéance, le bail sera alors résolu de plein droit.

Si les délais de paiement ne sont pas accordés, la procédure d'expulsion se poursuivra par la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Le Locataire disposera alors encore deux mois pour quitter les lieux.

A défaut de libération volontaire des lieux par le locataire, l'huissier procèdera à l'expulsion avec éventuellement l'assistance de la force publique.

Bien qu'aucune expulsion ne puisse intervenir pendant la trêve hivernale qui est fixée entre le 1er novembre et le 15 mars, le bailleur conservera la possibilité d'entamer la procédure d'expulsion pendant cette période.

Rompue à ce type de procédure pour les avoir pratiqué pendant de nombreuses années, votre avocat à Valenciennes et Saint-Amand-les-Eaux vous assistera dans le cadre de ces procédures que ce soit pour le bailleur ou le locataire devant toutes les juridictions du Nord et du Pas-de-Calais.

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